How to: Nachlass regeln

„Mein Nachlass wird Dein Problem?"

In einer durchdachten Nachlassplanung werden zu Lebzeiten alle Regelungen getroffen, dass das eigene Vermögen – einschließlich Immobilien, Geld, Wertgegenständen und digitaler Besitztümer – nach dem Tod nach den eigenen Wünschen verteilt wird. 

Fabian Dietz: „Eine sorgfältige Nachlassplanung drückt die eigene Verantwortung gegenüber der Familie wie auch der nachfolgenden Generation aus und beseitigt Unklarheiten. Die Familie kann in einer emotional schwierigen Zeit mit vorausschauenden Anweisungen entlastet werden.“

Felix Lüth: „Der häufigste Fehler ist derjenige, dass überhaupt keine letztwillige Verfügung errichtet wird. Dicht hinter den „Untätigen“ sind diejenigen, die ihr eigenes Wissen überschätzen und in Eigenregie ein Testament errichten. Diese Testamente sind regelmäßig unklar formuliert, das führt oft zu langwierigen und teuren Rechtsstreitigkeiten.“

„Wo fängt man an?"

Felix Lüth: „Der erste Schritt ist, dass die betroffene Person den Willen haben muss, ihren Nachlass regeln zu wollen. Das ist für viele Menschen ein Problem, denn wer will das schon, sich mit dem eigenen Tod beschäftigen? Hinzu kommt, dass das Erbrecht für Laien wenig greifbar ist, sodass Berührungsängste entstehen. Diese Hemmschwelle kann überwunden werden, wenn sich derjenige an einen Fachmann bzw. eine Fachfrau wendet.“

Als Grundlage muss eine Bestandsaufnahme des gesamten Vermögens erfolgen. Dazu gehören sämtliche Vermögenswerte, wie Immobilien, Bankkonten, Wertpapiere, Kryptowährung und Versicherungen. Ebenso wichtig ist es, bestehende Schulden wie Hypotheken, Kredite oder sonstige Verpflichtungen zu berücksichtigen. Dies kann in einer übersichtlichen Liste festgehalten werden, die die Eigentumsverhältnisse abbildet.

Felix Lüth: „Es geht um die Sachverhaltsanalyse. Damit sind die persönlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse im gegenwärtigen Zustand gemeint. Der zweite Schritt besteht darin, die Wünsche der Person zu ermitteln. Drittens besteht darin, zu klären, wie die Vorgaben zivilrechtlich optimal umgesetzt werden können. Die steuerlichen Folgen der zivilrechtlichen Gestaltung müssen daraufhin überprüft und angepasst werden.”

Gerade bei Immobilien prallen oft verschiedene Interessen innerhalb einer Erbengemeinschaft aufeinander: Verkaufen und liquide Mittel generieren, vermieten und als Kapitalanlage nutzen oder eine eigene Familie gründen? Der bunte Strauß an Möglichkeiten kann bei einer Erbengemeinschaft zum Zündstoff werden. Die Immobilienbewertung schafft Abhilfe.

Fabian Dietz: „Eine objektive Bewertung der Immobilie wird oft unterschätzt – sie ist das Fundament für eine gerechte Darstellung der Eigentumsverhältnisse. Immobilien stellen oft den größten Teil des Vermögens dar. Ohne eine realistische Einschätzung des Marktwertes kann es schnell zu Ungleichheiten kommen. Zudem beeinflusst der Immobilienwert die Erbschaftssteuer und Ausgleichszahlungen an andere Erbende. Es ist also ein Schlüssel für Fairness.“

„Wie gehe ich vor?"

Das Testament ist der Dreh- und Angelpunkt. Ein sauberes Testament verringert nicht nur das Risiko von rechtlichen Anfechtungen, sondern sorgt dafür, dass alle Regelungen rechtlich bindend und klar formuliert sind; es schafft Rechtssicherheit.

Fabian Dietz: „Das Testament ist der familiäre Anker in nahezu allen Erbfällen. Nicht nur für die Angehörigen, sondern auch für mich als Experte bringt es eine Grundlage für das weitere Vorgehen. Wird die Immobilie gemeinsam in einer Erbengemeinschaft geerbt, kann jeder Miterbe eigene Ansprüche erheben. Ich fungiere also erstmal als Vermittler und dann geht es im gemeinsamen Dialog auf Lösungssuche.”

Felix Lüth: „Die Verwaltung einer Immobilie in einer Erbengemeinschaft ist äußerst problematisch, weil das Gesetz insoweit keine klaren Regeln bringt. Es gilt grundsätzlich das Prinzip der Einstimmigkeit, lediglich bei ordentlichen Verwaltungsmaßnahmen gilt das Mehrheitsprinzip. Daraus ergibt sich eine erhöhte Streitanfälligkeit.”

„Wie kann ich die Erbschaftssteuer umgehen?"

Felix Lüth: „Die Schenkung von Immobilien ist überwiegend aus steuerlichen Gründen motiviert. Es soll vermieden werden, dass das Vermögen bei Tod des Schenkers höher ist, als es ohne die Schenkung wäre. Damit ist es ein Instrument zur Steuersenkung.

Immobilien können für Erben steuerliche Belastungen verursachen. Mit den Freibeträgen und dem Wiederaufleben dieser nach zehn Jahren gibt es Wege, zu Lebzeiten die Eigentumsverhältnisse anzupassen und die Erbschaftssteuer zu umgehen. Zwischen Ehepartner können bis zu 500.000 € und an Kinder bis zu 400.000 € steuerfrei übertragen werden. Das minimiert die Steuerlast. Zudem gibt es Steuerfreitatbestände betreffend das Familienheim und die Möglichkeiten, über den Nießbrauch die Schenkungssteuerbemessungsgrundlage zu minimieren.“

Fabian Dietz: „Auch wenn die Immobilie als Kapitalanlage genutzt wird, müssen verschiedene Aspekte berücksichtigt werden. Laufende Mietverträge müssen dokumentiert und für den Erben zugänglich gemacht werden. Zweitens werden mit der Immobilie auch die Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter übertragen. Drittens müssen steuerrechtlich die Mieteinnahmen in der Steuererklärung angegeben werden.”

Mit einer guten Marktanalyse, professioneller Unterstützung und frühzeitigem Handeln kann sichergestellt werden, dass das Vermögen wunschgerecht verteilt wird. So kann sich im Ernstfall um wichtigere Dinge gekümmert werden – die Familie.