Isabella Blättermann, Baubürgermeister Peter Pätzold, Oberbürgermeister Dr. Frank Nopper und Felix Epple
Angemessenen und bezahlbaren Wohnraum in Stuttgart zu finden, wird immer mehr zum Glücksspiel. Im Dialog mit Oberbürgermeister Dr. Frank Nopper und Bau- & Umweltbürgermeister Peter Pätzold fragen wir, was die Politik heute für ein wohnungsreicheres Morgen tut.
Der städtische Fokus liegt auf dem Plan, dass Baurechtsamt und Stadtplanungsamt zu Bau-Ermöglichungsämter werden. Mit einem runden Maßnahmenkatalog soll der Wohnungsbau vereinfacht werden. Neben der rekordverdächtigen Finanzspritze der Landeshauptstadt an die Stuttgarter Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft (SWSG) sollen Baugenehmigungen mit 65 Tagen im Regelfall schneller erteilt werden. Auch Bebauungsplanverfahren sollen in drei Jahren ermöglicht werden. Personalbesetzungen, Digitalisierungsprozesse und verbesserte Schnittstellen gelten als Schlüssel. Gemeinsam mit neuen Lösungen seitens der Wirtschaft kann ein großer Schritt Richtung Ziel gegangen werden: 20.000 neue Wohneinheiten bis 2033.
Benötigt werden bundesweit jährlich bis zu 750.000 neue Wohnungen. Es gibt immer mehr Menschen, die Wohnraum nachfragen aber das Angebot wächst
nicht im selben Maß – es entsteht ein Defizit. Wohnraum ist knapp. Die Mieten explodieren. Die Politik muss reagieren.
Dr. Frank Nopper: „Der Wohnraummangel ist in der Tat eine riesige Herausforderung. Die Einwirkungsmöglichkeiten einer Stadtverwaltung sind leider begrenzt. Ursache ist, dass bei starker Nachfrage zu wenige neue Wohnungen entstehen. In 2023 wurden in Stuttgart immerhin 1.891 neue Wohnungen fertiggestellt. Da die Baukosten und Zinsen aber in den letzten Jahren stark gestiegen sind, werden wir dieses Niveau aktuell kaum halten können. Um in Zukunft wieder deutlich mehr Wohnungen auf die Baustelle zu bekommen, müssen sich die Rahmenbedingungen für den Neubau deutlich verbessern, z.B. durch weniger staatliche Anforderungen an neue Wohngebäude. Trotz widrigster Umstände halten wir an dem sehr ambitionierten Ziel fest, bis 2033 den Bau von 20.000 zusätzlichen Wohnungen zu ermöglichen. Die Landeshauptstadt unterstützt die Neubautätigkeit in städtischer Hand mit einer Finanzspritze in Höhe von 200 Millionen Euro für die SWSG. Damit unterstützt sie den Neubau von Wohnungen mit bezahlbaren Mieten. Die SWSG kann damit in fünf Jahren rund 2.000 neue Wohnungen bauen - ein absoluter Rekordwert unter den größten deutschen kommunalen Wohnungsunternehmen.“
Die soziale Ungleichheit in der Region nimmt zu: Während die Eigentumsquote rapide sinkt, steigen die Mietpreise rasant an. Wohnen ist ein Grundbedürfnis – wie bewerten Sie die aktuelle Entwicklung hinsichtlich sozialer Stabilität?
Dr. Frank Nopper: „Es gibt zwei Hauptprobleme: Die Mieten - insbesondere im Neubau – sind zu hoch und die Eigentumsquote ist zu niedrig. Wir wissen aus unserer regelmäßigen Bürgerumfrage, dass viele Stuttgarterinnen und Stuttgarter mit der Situation auf dem Wohnungsmarkt unzufrieden sind – und das seit vielen Jahren. Die Bestandsmieten sind zwar noch für die meisten einigermaßen bezahlbar. Wer aber eine Wohnung kaufen oder neu anmieten will, hat es sehr schwer. Die Möglichkeiten der Stadt, Mieten und Immobilienpreise zu beeinflussen, sind begrenzt. Wir wollen die Eigentumsquote wieder erhöhen. Unsere städtische Förderung soll deshalb verbessert werden. Gerade auch für junge Familien. Wir wollen zukünftig den Kauf von Bestandswohnungen deutlich stärker fördern. Der Bau neuer Wohnungen muss kostengünstiger werden – durch einfachere Bauweisen, weniger Vorschriften und Absenkung der oft überzogenen Standards. Auch die Wohnungswirtschaft muss sich Gedanken machen, wie sie mit weniger Ressourcen mehr bauen kann - zum Beispiel durch mehr seriell gefertigte Wohnungen.“
Die Bauämter in Stuttgart sollen sich zum "Bau-Ermöglichungsamt" entwickeln. Welches übergeordnete Ziel steckt hinter dieser Initiative, und bis wann soll es erreicht werden?
Dr. Frank Nopper: „Ja, Baurechtsamt und Stadtplanungsamt wollen und sollen zu Bau-Ermöglichungsämtern werden, die Bauen im Rahmen des geltenden Rechts möglich machen. Es ist unser erklärtes Ziel, dass Stuttgart bei den Baugenehmigungs- und bei den Bebauungsplanverfahren bürgernäher, effizienter, einfacher und schneller wird. Wir freuen uns über jeden Bauantrag, weil Baumaßnahmen in aller Regel unsere Stadt in ihrer Entwicklung voranbringen. Es gilt geradezu eine Beweislastumkehr: jeder Bauantrag ist Anlass zur Freude – es sei denn, er beeinträchtigt Dritte oder die Allgemeinheit in ihren Rechten. Unser Ziel ist es, nach Umsetzung des Maßnahmenbündels zukünftig Baugenehmigungen im Regelfall 65 Tage nach Vorlage aller relevanten Unterlagen durch die Antragsteller zu erteilen. Bisher betrug die durchschnittliche Verfahrensdauer 91,2 Tage. Bebauungsplanverfahren der Priorität 1 wollen wir zukünftig in drei Jahren abschließen – bisher waren hierfür 4,5 bis 5,5 Jahre erforderlich.“
Welche konkreten Maßnahmen planen Sie zur Umsetzung des "Bau-Ermöglichungsamts", und welche gesellschaftlichen sowie wirtschaftlichen Herausforderungen gehen damit einher?
Peter Pätzold: „Wir werden die im Gutachten vorgeschlagenen Maßnahmen zügig umsetzen. Darunter fallen die konsequente Umsetzung der Digitalisierung und die Verbesserung der Schnittstellen innerhalb der Verwaltung. Eine zentrale Grundlage einer erfolgreichen Umsetzung wird die Besetzung der rund 30 offenen Personalstellen sein. Hier sind wir mit Personalentwicklungs- und Personalwerbemaßnahmen unterwegs. Wir müssen für Bewerberinnen und Bewerber attraktiver werden. Diese Stellen sind wichtig, denn die Bauverständigen sind die „Ermöglicher des Bauens“.“
Die Genehmigungszeit für Bauanträge soll von 91,2 auf 65 Tage verkürzt werden. Welche Auswirkungen erwarten Sie dadurch für die Baubranche und den Wohnungsmarkt in der Region?
Peter Pätzold: „Stuttgart trägt in allen Bereichen, die sie direkt in der Hand hat, ihren Teil dazu bei, Bauen zu beschleunigen. Externe Faktoren, wie die im europäischen Vergleich recht anspruchsvollen technischen Normen, die hohen Baupreise, die hohen Zinsen und die oft rasch ausgeschöpften Fördertöpfe kann die Stadt dabei nicht direkt beeinflussen, sondern nur für Verbesserung werben. Wenn nur die Stadt optimiert, wird eine große Wende schwieriger zu erreichen sein, als wenn in allen Bereichen Verbesserungen geschehen. Prognosen sind daher schwierig.“
Inwiefern werden die Einzelmaßnahmen konkret zur Schaffung von mehr Wohnraum beitragen?
Peter Pätzold: „Mehr Wohnraum schaffen wir durch die Ausweisung von mehr Wohnnutzungen in neuen Bebauungsplänen und dem Ausschöpfen der Wohnungsquote in bestehenden Bebauungsplänen. Neue Bebauungspläne werden – wo immer es möglich ist - zum Ziel haben, mehr Wohnungsbau zu ermöglichen. Die Stadtverwaltung hat das Ziel bis 2033 den Bau von 20.000 Wohnungen zu ermöglichen.“
Sie sprechen ebenfalls von einer Vereinfachung von rechtlichen Inhalten in den kommunalen Bebauungsplänen- sei es Baumschutzsatzung, Fassadenbegrünung, Einrichtung von Gemeinbedarfs. Bedeutet das eine spürbare Entlastung für Bauherren, oder entstehen an anderer Stelle neue bürokratische Hürden?
Peter Pätzold: „Hier sind wir gerade dabei die Bebauungspläne dahingehend zu prüfen, wo wir kommunale Regelungen vielleicht zurückfahren oder herausnehmen können. Auch müssen wir sehen wo wir Regelungen vorsehen, in den Bebauungsplänen, in den städtebaulichen Verträgen oder in den Kaufverträgen. Wir müssen Doppelvorschriften beseitigen und auf das Wesentliche zurückgehen. Dies hängt auch davon ab, was von Seiten der Wohnungswirtschaft als neuer Standard anerkannt werden wird. Insbesondere beim Thema Klimaschutz und Energiewende wird das interessant werden. Eine Vorschrift für PV Anlagen ist, nach einer klaren Regelung für Wohnungsbau, in den Bebauungsplänen nicht mehr erforderlich. Auf der anderen Seite haben wir mit den beiden Stellplatzsatzungen für Wohnen und die Innenstadt den Investoren die Wahlmöglichkeit gegeben, bei den Stellplätzen eine Reduzierung zu machen, je nach ÖPNV Anschluss. Damit geben wir die Möglichkeit flexibler und kostensparender zu bauen. Bauherren können dann bestimmen, ob sie mehr Stellplätze bauen wollen, weil es der Markt fordert oder beim Minimum bleiben, weil leerstehende Tiefgaragenstellplätze für rund 60.000 Euro ein Kostentreiber sind, den sie sich nicht leisten wollen.“
Mit rund 200.000 fehlenden Sozialwohnungen ist der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum enorm. Wie wird der soziale Wohnungsbau in den 34 Schritten konkret gefördert?
Peter Pätzold: „Der Bau von Sozialmietwohnungen wird nicht über das Verfahren des Bauantrags geregelt, aber sehr wohl über die Vorgaben bei neuen Bebauungsplänen. In Stuttgart bedeutet das die Berücksichtigung des Stuttgarter Innenentwicklungsmodells. Hier wollen wir auch keine Abstriche machen. SIM soll weiterhin gelten und die Grundlage sein für bezahlbares Wohnen langfristig absichern. Große Sorgen bereiten uns aber die auslaufenden Bindungen bei bestehenden geförderten Wohnungen. Wir haben hier in Stuttgart viele Wohnungsbauunternehmen, die unser Angebot und unsere Förderung für die Verlängerung von Bindungen für Sozialmietwohnungen annehmen. Aber leider auch ein paar bundesweit agierende Wohnungsbauunternehmen, die das nicht machen. Für uns ist zentral, dass wir die geplanten Wohnquartiere mit den hohen Quoten an Sozialmietwohnungen auch in die Umsetzung bringen.“